지난해 하반기부터 이어진 급격한 하락과 회복, 그리고 다시 시장이 잠잠해진 것은 대출금리 움직임이 원인이다.
이러한 전국적 급락의 시발점은 지난해 하반기부터 시작된 미국 기준금리의 대폭적인 인상으로 인한 공포였고, 이를 촉발한 것은 가을에 발생한 레고랜드와 한전 위기였다.
위의 차트에서 볼 수 있듯이 대출 금리가 급격히 상승했습니다.
특히 전세. 대출금은 지난해 초에 비해 금리가 약 2% 오르는 등 전세시장에서 급락세를 보였다.
2008년 금융위기 이후 전세대출 금리는 하향 안정세를 이어가며 전세대출 금리가 저렴하다는 인식이 널리 퍼져 있었지만 전세대출이 유례없이 단기적으로 증가한 것으로 나타났다.
전세시장에 충격을 안겼다.
다행히 올해 초 대출금리가 인하되면서 잠시 수요가 회복됐지만, 올해 4분기부터 다시 금리가 오르면서 거래량이 줄어들기 시작했다.
단순히 대출금리 인상이 거래에 미치는 영향은 없는 것으로 보인다.
대출금리가 오르거나 내리게 된 배경이 더 중요한 것 같다.
그리고 대출이자율의 변화 속도도 주택 구입에 있어서 중요한 요소입니다.
그것은 동일합니다.
대출 금리는 시기에 따라 오르기도 하고 내리기도 하는데, 사람들의 심리에 두려움을 불러일으키는 변동성은 거래량에 큰 영향을 미칩니다.
수도권 시장이 상승세를 보였던 2013년 거래량을 보면, 수도권 전체 아파트 가구 수는 약 5%를 넘었다.
수도권뿐만 아니라 비수도권도 수준이 5%를 넘으면 강세장으로 전환한 것을 알 수 있다.
반면 2023년 올해 거래량은 그 수준을 밑돌았다.
서울 약. 3% 경기도 약 4% 내년에 5% 이상의 초과거래량을 달성하기 위해서는 대출금리 안정이 선행되어야 한다.
우선 내년에는 미국 기준금리가 인하될 것이라는 기대가 많아 부동산 시장에는 다행스러운 일이다.
그러나 이는 기대일 뿐이므로 시장참여자들은 대출금리를 보수적으로 설정해야 한다.
미국 기준금리와 별도로 우리나라 대출금리는 시장 상황(예를 들어 지난해 레고렌트 사건)에 따라 달라질 수 있어 보수적인 접근이 필요해 보인다.
이러한 변수가 존재하지 않는다면 대출금리의 방향은 향후 하향 안정될 수도 있습니다.
대출금리가 안정되면 매매시장보다 임대시장 가격이 더 빨리 오르는 환경이 조성된다.
모두가 알고 있듯이 내년 서울 입주자 수는 급감할 것이다.
경기도 물동량이 급격하게 감소하지는 않지만, 내년 하반기로 접어들면서 경기도 물동량도 감소할 전망이다.
대출금리가 안정되고 입주자가 줄어들면 전세시장의 방향은 증가 가능성에 쏠릴 전망이다.
다만, 25년에는 서울 물량이 다시 증가할 예정이고, 사후분양 물량에 따라 다소 변화의 여지는 있으나 수도권 전체로 볼 때 절대 큰 금액은 아니다.
서울의 25년 공급량은 3만호 안팎으로 추산되는데, 착공했지만 아직 매물이 나오지 않은 단지까지 포함하면 4만호 중반으로 늘어난다.
개인적인 생각으로는 25년 만에 서울에서 늘어난 물량은 당시 시장 환경에 따라 소화될 수도 있고 안될 수도 있다.
수도권 전체에 많지는 않고 오히려 특정 지역에 집중돼 있어 시장 상황이 좋으면 수월하게 대처할 수 있을 것으로 보이기 때문이다.
아래 글은 5월에 쓴 글인데, 내년에도 전셋값이 오를 것으로 보입니다.
전세대출에 DSR을 적용하자는 얘기도 있던 것 같다.
이것을 적용하면 효과가 있을 수 있는데, 선거를 앞두고 할 수 있을까? 가끔 이런 생각이 들 때가 있어요.
전세가격이 오를 수밖에 없는 이유 단기적으로는 얼마인지는 모르겠지만 단기 공급량이 줄어들고 있다.
인허가, 착공, 분양, 입주, 각종업무… blog.naver.com
시장 불확실성이 높고 대출금리가 안정되면 매매시장보다는 전세시장에 수요가 집중될 것이다.
내년 화두는 전세시장이 유력하다.